Rénover un appartement pour le louer : le guide complet

Publié le 13 février 2024 par Charlotte

Vous souhaitez mettre votre appartement en location ? Avant de vous précipiter sur la publication de l’annonce, l’organisation des visites et la sélection des candidats potentiels, vous devez vous assurer que le logement vous rapporte de l’argent, pas qu’il vous en fasse perdre. C’est l’objectif premier de tout investisseur immobilier.

Et l’un des leviers pour qu’un logement soit rentable et subisse peu de turn-over, c’est la rénovation. En effet, rénover un appartement dans le but de le louer permet d’une part, de rendre le bien plus attractif et d’autre part, de proposer un loyer plus élevé. L’entretien régulier du bien évite également que les frais ne s’accumulent.

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Pourquoi rénover un appartement avant de le mettre en location ?

La loi est formelle. Tout propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent. Autrement dit, un logement qui ne remette en question ni la sécurité ni la santé du locataire, et qui respecte une surface minimale (liste complète des critères de décence ici). Dans le cas contraire, le locataire peut se retourner contre son propriétaire et celui-ci s’expose alors à des sanctions.

Autre raison déjà évoquée dans l’introduction : l’attractivité de l’appartement. Plus le bien est entretenu et loué par un même locataire, meilleure est la rentabilité. Que vous veniez d’acheter un appartement ou qu’un locataire vienne de vous rendre les clés, il est important de rafraichir les lieux. Des murs avec des tâches, des meubles de cuisine abîmés ou un vieux rideau de douche sont autant de détails qui peuvent faire fuir les candidats.

Prévoyez alors de réaliser des travaux de rénovation peu onéreux et qui embellissent l’appartement. Comme en home staging pour la vente d’un bien, il faut rendre l’intérieur du bien neutre et propre : peinture blanche, prestations modernes, meubles équipés et fonctionnels. Un grand nettoyage avant de (re)mettre l’appartement sur le marché locatif est également vivement conseillé, ne serait-ce que pour embellir le bien.

Rénover un appartement pour le louer : à quel prix ?

Toute rénovation implique un investissement financier. Il n’est jamais évident d’estimer précisément les coûts d’une rénovation car cela dépend de beaucoup de facteurs : nature des travaux, choix des produits, qualité des finitions. Chaque projet de rénovation est différent mais il est certain que la réhabilitation complète d’un appartement est assurément plus onéreuse que quelques travaux de rafraichissement.

La fourchette des coûts des travaux de rénovation varie entre 700 € et 1 500 €/m². Rénover un appartement pour le louer est un investissement conséquent mais qui permet d’offrir un meilleur confort de vie aux locataires, de faire des économies d’énergie et de se mettre en conformité sur les différentes réglementations en cours ou à venir.

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Avis aux investisseurs locatifs, les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location (classe D, E, F et G au Diagnostic de Performance Énergétique), à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Quelles sont les aides financières pour les travaux de rénovation énergétique ?

Avec la réforme du DPE durcissant les affaires des investisseurs locatifs, ces derniers ont deux choix : vendre le bien quitte à ne plus en dégager des revenus locatifs, ou bien réaliser des travaux de rénovation énergétique. Dans tous les cas, impossible de faire l’impasse sur la rénovation énergétique pour pouvoir mettre en location un bien qui a des déperditions d’énergie.

Les propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique peuvent compter sur l’État qui a mis en place divers dispositifs d’aide. Décryptage.

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MaPrimeRénov’ est une aide de l’État qui s’adresse aux propriétaires désireux de réaliser des travaux de rénovation énergétique, qu’ils habitent leur logement ou qu’ils le proposent à la location.

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Si les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’, ils sont néanmoins soumis à un certain nombre de critères :

  • Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans.
  • Les ressources du propriétaire doivent être situées dans les tranches très modestes, modestes ou intermédiaires.
  • Pour bénéficier de l’aide, le DPE ou l’audit énergétique est obligatoire.
  • Les travaux doivent être réalisés par un professionnel conventionné RGE.
  • L’éligibilité à MaPrimeRénov’ est conditionnée à un dépôt du dossier de demande de subvention préalable aux travaux.

⚠️ Pour être autorisé à louer, les propriétaires bailleurs doivent s’engager à mettre le bien en location en tant que résidence principale pendant 6 ans et dans un délai de 1 an suivant la date de demande de paiement du solde de la prime. En cas de non-respect de ces conditions, vous devez rembourser une partie de l’aide perçue pour chaque année non louée.

Le montant de la prime dépend de la nature des travaux. L’aide sera différente s’il s’agit de l’installation d’un nouveau système de chauffage et/ou d’eau sanitaire, d’isolation thermique ou la réalisation de diagnostics énergétiques.

Pour en savoir sur MaPrimeRénov’ et tous les autres dispositifs à destination des propriétaires bailleurs (éco-PTZ, Loc’Avantages), consultez le site france-renov.gouv.fr.

Quelles sont les aides financières pour les travaux de rénovation énergétique ?

Rénover un appartement pour le louer est souvent un mal pour un bien. Pour éviter de devoir engager des frais trop importants, vous pouvez soit réaliser les travaux vous-même, soit mettre en concurrence les artisans et réaliser plusieurs devis. Avant de vous lancer, fixez-vous un budget à ne pas dépasser. Rester dans vos frais vous permet de ne pas trop entacher la rentabilité locative.

Une fois le budget et les travaux définis, place à l’action. Veillez à acheter des matériaux et des meubles affichant un bon rapport qualité/prix, ni trop chers, ni bas de gamme. En effet, des équipements trop onéreux ou au contraire de mauvaise qualité peuvent nuire à la rentabilité et à l’attractivité du bien.

Quels sont les travaux de rénovation facilement réalisables ?

L’installation d’une porte coulissante en applique ou d’une verrière atelier sont des petits travaux facilement réalisables et qui embellissent en un rien de temps un appartement. Mieux encore pour rester dans la tendance, les panneaux tasseaux bois. À l’arrière du panneau, la feutrine joue un rôle d’isolant acoustique et permet d’atténuer les réverbérations. Ces produits promettent des résultats du plus bel effet.

Une cage d’escalier à rénover ? Les contremarches d’escalier à coller sont idéales pour donner un look plus moderne. Et si vous cherchez une alternative pour recouvrir un mur autre que la peinture et le papier peint, il y a le lambris PVC. Résistant aux chocs et facile à nettoyer, c’est une option qui se prête pour toutes les pièces, sèches comme humides : cuisines, salles de bain.

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Après lecture de ce guide complet sur comment rénover un appartement pour le louer, toutes les cartes sont entre vos mains. Donner un coup de jeune à son logement en vue de le louer n’est pas bien sorcier. La clé est de rénover et d’entretenir le bien régulièrement et de vous assurer que vos locataires vivent en sécurité et confortablement.

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